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单人套房(SRO)的前世今生
发布者：蔡璧徽律师 发布时间：2022-06-15 来源：蔡璧徽律师
在美国地产业界，单人套房(Single room occupancy,或简称SRO)可说是个黑暗但又公开的秘密。
SRO指的是什么?
SRO指的是单一个装潢好的房间，没有独立的厨房或浴室，而是跟楼里面其他人共用厨房、卫浴等设施。通常房间有简单的装潢跟家具，也就是床跟桌子等，非常类似旅馆或酒店的设施。不过，通常SRO并非用来作短期暂住，而是让住客作为长期住宅使用的。
SRO的兴起: 便宜的住房选项
SRO由于没有附独立的卫浴跟厨房，可以想见租约也是相对便宜的，即使在寸土寸金的纽约市曼哈顿也可以月租千元美金以内。这种SRO的出现当然是都市化的自然产物，因为这种居住方式最省钱，适合来到城市工作的蓝领基层，因此这种住宅形式开始大量出现在19世纪末到20世纪中叶的美国大城市，例如1950年代纽约市就有大约20万的SRO。
为什么SRO这样的单人套房可以价钱是一般Studio的一半、甚至是三分之一呢? 主要原因在于兴建成本的差异，以及未来房屋维持成本的落差。
对于房产开发商来说，厨房以及卫浴设施牵涉到相对复杂的管线设计，不管是煮饭要用的煤气管线或者卫浴设备需要的水管、废水管道等等，这些都是需要特别设计、让建筑成本大增的主因，当然单个人需要的空间也会大幅减少。以一个约5万平方呎的公寓大楼来说，如果盖成小的套房(studio)包含厨房卫浴，那个大约只能容纳120个单位左右，如果盖成全部都是SRO、平均6个人共用一套厨房的话，那么将可以盖出200多个单位[1]，足足可以增加将近一倍。
以兴建好之后的月租金成本而言，虽然说SRO通常需要楼里面有一个super(公寓管理员)以及他自己的空间，但平均下来，根据纽约市2018年的研究，比起studio 约需要$1,500美金的租金才能勉强打平，SRO只需要$840，几乎是studio的一半[2]。
SRO的式微: 道德环境考量
然而，SRO也逐渐被卫道人士视为眼中钉，因为单人套房通常意味着「没有家庭」，也因此被贴上「道德败坏」、「不正常」、「同性恋」等标签。在1970年代当时普遍认为核心家庭才是「正确」，因此这样的道德批判当然觉得「一群年轻女人住在一起」不是什么好事，而「一群男人混在一起」当然就更不能接受了。此外大部分人对住在SRO的人，也认为是「贫穷、社会底层、拿政府福利」的象征，。也在这样的风气之下，加上70年代的城市衰退(urban decay)潮流之下都市的居住环境逐渐让人诟病，因此政府也逐渐立法管制SRO，目的就是逐渐消灭这种「邪恶」的单人套房。
有些人对SRO的消失是乐观其成，认为这样的做法可以减少「扰人的邻居」以及「低素质的居住环境」，但也有人忧心这样的潮流将会让都市可负担的住房减少，甚至可能让无家可归的流浪汉增加。不过无论少数声音如何反对，在20世纪后半，整体社会的大趋势都是把SRO当成洪水猛兽的，也因此实际上来说SRO的数量就是直线下降。例如纽约市就用J-51减税计画，提供给开发商们更大的诱因去把SRO改成「正常」的住房单位，目前大约只剩下三万个SRO单位，是1950年代的六分之一都不到；在1970年代加州旧金山就消灭掉了大约6000多的SRO，芝加哥在同期则减少了大约2万多个SRO住宅。
SRO重生为共享公寓：千禧世代价值观当道
不过就在近代房价持续飞涨、城市普遍面临住房供给不足的情况(以纽约市来说，租房的空屋率一直都在5%之下除了疫情期间短暂提高)，不管开发商或者政客们又重新开始对SRO青眼有加了。
以纽约市最近的发展为例，政府已经批准了几个试验性的住宅计画，包括在布鲁克林塞普利斯丘陵Cypress Hills的一个将会有十五个SRO单位的共享公寓，又例如在曼哈顿东哈林区的新计画Carmel Place，预计将会有254个「超迷你」单位。
更有趣的是，SRO在改名换姓成「共享公寓」(co-living apartment)之后，再也不是跟「贫穷」挂上等号，反而开始面向年轻、白领的客群，这「共享公寓」的居住形式，跟千禧世代不一定要成家、不一定要结婚生小孩、也不定要进入两人世界或核心家庭的「潮流」想法不谋而合。
SRO跟大行其道的室友分租，法律风险差很多
不过也许很多人会质疑，像是在寸土寸金的纽约市曼哈顿本岛以及周边地区，其实大家早就默许室友、客厅分隔房等长久存在的现象了，这跟SRO又有什么不同呢？
从法规角度来说，三个互不相识、没有亲属关系的室友，他们可以一起跟房东签一个约租，租下一个二房一厅的单位，大家一起共用厨房和卫浴设施。这当然并不罕见并且合法，在法规下，这三个室友们就被视为一个「家庭」，并且法律规定他们都必须有权使用厨房跟卫浴空间。然而，这种「室友制」这需要个别租客去彼此协商、愿意接受一起签租约、共同负担租约的承诺，这才能够实现。万一其中一个室友想要提早退租，那么还在租约上的两个人可能就得负担全额的房租，或者想办法找人替代了。也就是说，这种「室友制度」的隐形协商、违约成本，往往是在租客身上的。
然而，SRO是每个单人直接跟房东签约的，因此没有「找室友」这样的需求，房客也不需要把筛选室友的责任一肩扛起(当然这也意味着对室友没有选择权，这也是事情的一体两面)。
小结：SRO也许是值得关注与投资的未来趋势
究竟这种新兴的「共享公寓」会不会成为新潮流，逐渐变成主流地产的一部份呢？而相关的法规是否需要与时俱进、好配合年轻世代的住房需求？眼光精准的地产开发商们已经磨刀霍霍准备进入这块市场了，这也许是值得观察的趋势。
[1]资料来源于Stern, E., & Yager, J. (2018). 21st Century SROs: Can small housing units help meet the need for affordable housing in New York City. NYU Furnam Center: New York, NY, USA .
[2]来源同上。
SRO指的是什么?
SRO指的是单一个装潢好的房间，没有独立的厨房或浴室，而是跟楼里面其他人共用厨房、卫浴等设施。通常房间有简单的装潢跟家具，也就是床跟桌子等，非常类似旅馆或酒店的设施。不过，通常SRO并非用来作短期暂住，而是让住客作为长期住宅使用的。
SRO的兴起: 便宜的住房选项
SRO由于没有附独立的卫浴跟厨房，可以想见租约也是相对便宜的，即使在寸土寸金的纽约市曼哈顿也可以月租千元美金以内。这种SRO的出现当然是都市化的自然产物，因为这种居住方式最省钱，适合来到城市工作的蓝领基层，因此这种住宅形式开始大量出现在19世纪末到20世纪中叶的美国大城市，例如1950年代纽约市就有大约20万的SRO。
为什么SRO这样的单人套房可以价钱是一般Studio的一半、甚至是三分之一呢? 主要原因在于兴建成本的差异，以及未来房屋维持成本的落差。
对于房产开发商来说，厨房以及卫浴设施牵涉到相对复杂的管线设计，不管是煮饭要用的煤气管线或者卫浴设备需要的水管、废水管道等等，这些都是需要特别设计、让建筑成本大增的主因，当然单个人需要的空间也会大幅减少。以一个约5万平方呎的公寓大楼来说，如果盖成小的套房(studio)包含厨房卫浴，那个大约只能容纳120个单位左右，如果盖成全部都是SRO、平均6个人共用一套厨房的话，那么将可以盖出200多个单位[1]，足足可以增加将近一倍。
以兴建好之后的月租金成本而言，虽然说SRO通常需要楼里面有一个super(公寓管理员)以及他自己的空间，但平均下来，根据纽约市2018年的研究，比起studio 约需要$1,500美金的租金才能勉强打平，SRO只需要$840，几乎是studio的一半[2]。
SRO的式微: 道德环境考量
然而，SRO也逐渐被卫道人士视为眼中钉，因为单人套房通常意味着「没有家庭」，也因此被贴上「道德败坏」、「不正常」、「同性恋」等标签。在1970年代当时普遍认为核心家庭才是「正确」，因此这样的道德批判当然觉得「一群年轻女人住在一起」不是什么好事，而「一群男人混在一起」当然就更不能接受了。此外大部分人对住在SRO的人，也认为是「贫穷、社会底层、拿政府福利」的象征，。也在这样的风气之下，加上70年代的城市衰退(urban decay)潮流之下都市的居住环境逐渐让人诟病，因此政府也逐渐立法管制SRO，目的就是逐渐消灭这种「邪恶」的单人套房。
有些人对SRO的消失是乐观其成，认为这样的做法可以减少「扰人的邻居」以及「低素质的居住环境」，但也有人忧心这样的潮流将会让都市可负担的住房减少，甚至可能让无家可归的流浪汉增加。不过无论少数声音如何反对，在20世纪后半，整体社会的大趋势都是把SRO当成洪水猛兽的，也因此实际上来说SRO的数量就是直线下降。例如纽约市就用J-51减税计画，提供给开发商们更大的诱因去把SRO改成「正常」的住房单位，目前大约只剩下三万个SRO单位，是1950年代的六分之一都不到；在1970年代加州旧金山就消灭掉了大约6000多的SRO，芝加哥在同期则减少了大约2万多个SRO住宅。
SRO重生为共享公寓：千禧世代价值观当道
不过就在近代房价持续飞涨、城市普遍面临住房供给不足的情况(以纽约市来说，租房的空屋率一直都在5%之下除了疫情期间短暂提高)，不管开发商或者政客们又重新开始对SRO青眼有加了。
以纽约市最近的发展为例，政府已经批准了几个试验性的住宅计画，包括在布鲁克林塞普利斯丘陵Cypress Hills的一个将会有十五个SRO单位的共享公寓，又例如在曼哈顿东哈林区的新计画Carmel Place，预计将会有254个「超迷你」单位。
更有趣的是，SRO在改名换姓成「共享公寓」(co-living apartment)之后，再也不是跟「贫穷」挂上等号，反而开始面向年轻、白领的客群，这「共享公寓」的居住形式，跟千禧世代不一定要成家、不一定要结婚生小孩、也不定要进入两人世界或核心家庭的「潮流」想法不谋而合。
SRO跟大行其道的室友分租，法律风险差很多
不过也许很多人会质疑，像是在寸土寸金的纽约市曼哈顿本岛以及周边地区，其实大家早就默许室友、客厅分隔房等长久存在的现象了，这跟SRO又有什么不同呢？
从法规角度来说，三个互不相识、没有亲属关系的室友，他们可以一起跟房东签一个约租，租下一个二房一厅的单位，大家一起共用厨房和卫浴设施。这当然并不罕见并且合法，在法规下，这三个室友们就被视为一个「家庭」，并且法律规定他们都必须有权使用厨房跟卫浴空间。然而，这种「室友制」这需要个别租客去彼此协商、愿意接受一起签租约、共同负担租约的承诺，这才能够实现。万一其中一个室友想要提早退租，那么还在租约上的两个人可能就得负担全额的房租，或者想办法找人替代了。也就是说，这种「室友制度」的隐形协商、违约成本，往往是在租客身上的。
然而，SRO是每个单人直接跟房东签约的，因此没有「找室友」这样的需求，房客也不需要把筛选室友的责任一肩扛起(当然这也意味着对室友没有选择权，这也是事情的一体两面)。
小结：SRO也许是值得关注与投资的未来趋势
究竟这种新兴的「共享公寓」会不会成为新潮流，逐渐变成主流地产的一部份呢？而相关的法规是否需要与时俱进、好配合年轻世代的住房需求？眼光精准的地产开发商们已经磨刀霍霍准备进入这块市场了，这也许是值得观察的趋势。
[1]资料来源于Stern, E., & Yager, J. (2018). 21st Century SROs: Can small housing units help meet the need for affordable housing in New York City. NYU Furnam Center: New York, NY, USA .
[2]来源同上。