美国纽约和新泽西州房产交易简介

本律师楼现在处理大量的房产交易，也接待了越来越多中国来购房的客户。现就本律师楼经常遇到客户关心的问题做一个问答：
1.  美国购房的法律程序大概是什么？
美国的房产法是州的法律，显然每个州都会有不同。但总的来说是大同小异。我以纽约州的程序为例，大约有以下步骤：
1.  签购房合同
首先买卖双方都需要聘请各自的律师。一般的惯例是屋主，也就是卖家的律师出购房合同，然后送给购房者/买家律师审阅。如果双方律师审阅合同后没有问题，买家先签合同，同时支付购房价的10%作为合同定金给卖家的律师。
卖家律师安排卖家签合同，并代收10%的定金。卖家律师然后将双方签署的合同送还给买家律师。至此合同签署完毕，法律上正式生效。
2.  买家申请银行贷款
一般来说，买家会需要银行贷款来支付部分购房款。所以大部分买家都需要这一步。但近年来，本律师楼遇到越来越多的客户有能力自己支付全部的购房款，如果是这样，当然就不需要这一步，也会节省很多时间。因为银行贷款的手续往往会占用大部分购房所需要的时间。
3.  产权调查
产权调查是由买家律师来为购房的客户安排的。在纽约州有专业的产权调查公司负责处理。产权调查的目的是确保房屋的产权在转让时没有任何法律的问题。所以产权调查包括查询屋主有无债务，欠税，房屋有无违规违建等等。因为这些问题都会影响产权的转让。如果产权调查发现任何问题，双方律师必须及时沟通。而一般来讲，卖家的律师必须负责解决任何产权的问题。显而易见，产权调查对购房者是非常重要的一步。
4.  过户
如果买家银行贷款批准了，产权调查也没有问题或是已得到解决，买卖双方就可以安排房产过户了。过户时买卖双方及各自的律师都会到场，如果买家有申请银行贷款，银行也会排它的代表律师参加。双方签署所有买卖房屋必需的法律文件。买家支付购房的余款及其他附加费用，卖家签署房契等等法律文件及支付转让税，经纪佣金等等费用。而产权调查公司也会派人到场，负责监督，确保产权的转让没有任何问题。最后卖家将房屋钥匙交给买家。至此购房过程完成。
以上是美国纽约州购房的大致手续。需要进一步说明的是，纽约州房产有不同的形式，如独栋房(single house)与公寓楼（Apartment）购房手续就有所不同。公寓楼又有CONDO及合作公寓（COOP）之分，有时购买新房及二手房又有些不同的规矩。由于篇幅限制，无法做到面面俱到。欢迎有需要的民众与我们律师楼联络咨询。