纽约州的逆袭：暂停驱赶令再起

从2020年三月COVID-19疫情肆虐以来，至今也已经整整一年半了。从一开始封城、百业萧条、店铺关闭的时候，到现在疫苗基本已经普及，而全人类对于这个半新不旧的新病毒也总算有了一点微薄的了解。


当疫情相关禁令乘着美国国庆解除、各行各业纷纷再起炉灶之秋，驱赶暂停令眼看着就要在9月1日到期，纽约新上任的州长凯西‧霍赫尔(Kathay Hochul)立即召集立法者开紧急立法会议，硬生生地把最高法院宣布违宪的法案稍微改头换面后捞回来，于是纽约驱赶暂停令就此起死回生、并且看起来还要风光一阵子——直到2022年1月15日。


到底这个法案是怎么回事? 而房东们又能做什么呢ˊ？




这个新的驱赶暂停令到底有什么特点呢？


跟以前一样，不管是商业或者住宅的房客，只要租客填写并且提交「困难证言信」(hardship declaration)，房东就不能在房屋法庭进行驱赶，如果已经在法院的驱赶活动也是全面暂停到2022年1月15日。
跟以前不同的是，由于最高法院8月12日在Chrysafis v. Marks一案中裁定纽约州旧的驱赶暂停令( COVID-19 Emergency Eviction and Foreclo-
sure Prevention Act)违宪，因此新法给予房东们挑战房客们「经济困难」的手段，以符合最高法院要求的Due Process (正当法律程序)。如果房东有办法证明房客其实没有经济困难，那么还是可以回复驱赶。
如果房客有破坏房子的行为、或者其他骚扰邻居、其他租客等危害公共安全健康的行为，房东仍然可以驱赶。
希尔维亚点评：
既然纽约州都已经疫苗普及、经济重启，到底立法者还有什么理由继续驱赶暂停令呢?


希尔维亚觉得这应该是很多房东们内心的问号。


在法案中提到有许多研究指出，在各州回复驱赶以后，新冠疫情都是立刻反弹，不管是确诊率、死亡率都是驱赶暂停州的好几倍，因此立法者认为驱赶暂停仍然有必要。


虽然法案提供了看似符合程序正义的挑战机制，但立法者俨然对于法院运作的实际状态没有太多了解，必且也对于房东为了要挑战而需要付出的资源漠不关心。许多小房东本来被欠租一年多已经在濒临破产边缘了，如果又要房东们额外付出资源去调查租客经济状况、或者请律师上法院去挑战租客的说法，这些行动在实际上都可能需要数个月的时间加上动辄数千美金的支出，然而房客方如果假报自己经济困难却相对地没有什么严重后果。


况且就算即刻恢复驱赶，实际上来说，因为法院程序以及积案问题，驱赶程序也需要至少数个月甚至半年一年，许多抗议者声称的「立刻变成无家可归」根本是假议题。况且，有许多租客声称经济困难，但实际上可能拿着现金收入、满手现金，房东要举证也确实不易，这些滥用制度的租客就靠着这一、两年攒下来的租金动辄2-3万美金，也可以付得出买房头期款了，堪称是史上数一数二大型的财富重分配。


此外，纽约州的暂停驱赶属于有针对「驱赶前期」的暂停令。在驱赶的五阶段中(通知→起诉→开庭→判决与驱赶令→法警上门)，各州其实有针对不同阶段的暂停驱赶，有的州只针对最后两阶段暂停驱赶，因而房东与房客们还是可以开庭、还是有在法院调停下和解跟对话的可能性，而不是完全没有接触、互不相犯的状态。如果真的需要暂停驱赶以压制疫情，那么也大可以选择针对驱赶后期去暂停，比较能够平衡各方的利益、并且促进房东与房客之间的沟通、对话以及和解可能。可惜立法者没有这样选择。


就算真如该研究指出回复驱赶可能造成疫情回升，但是这是否可以做为在疫情一年半以后继续牺牲房东们财产权、收益权的正当理由呢？答案自在人心。




说了这么多，到底房东们还能做什么呢？


持续谈判沟通，根据情况不排除用钱请走租客。在谈判过程中，如果是有经验并且专业的律师去谈判，往往能够大幅提升谈判成功的可能性。
考虑做Refinance重新贷款，贷出一些钱来好让手头现金周转压力减轻。
搜集租客没有经济困难的证据，例如使用传唤令调银行帐户资料等。
搜集租客破坏房屋、或者其他不良行为的证据，好突破暂停驱赶令。
住宅的驱赶暂停令并没有提到高等法院的Ejectment 诉讼，因此还是可以进行。希尔维亚自己的经验来说，就算还没等到法院判案，因为高等法院持续有进度、有庭期，因而能够给租客施加压力，有许多我们在高等法院开案的案子租客都已经离开了。