租金管制(rent stabilization)跟城市区划(zoning)的共通点：短视近利?!

如果要问「租金管制」跟「城市区划」有什么共通之处，答案也许很多，但希尔维亚觉得其中最值得玩味的地方，就是这两者都是「嘉惠现在居民，但却未必符合长远的都市未来发展」，也就是短视近利，然而这也是典型的民主政治操作下的产物。


怎么说呢？


租金管制短视近利反而害了未来的租客


希尔维亚之前在另一篇文章「你无法想像的这三个原因：租金管制反而害了租客」曾经提过：


租金管制解决的租金问题是针对既有的租客们，因为房子变成了租金管制、这些租客们便不再需要担心会因为租金高涨而被赶出自己的社区。针对旧金山的研究显示，租金管制政策让让租客更倾向于留在租房，提升了约20%的意愿」。


然而，这并不是一个互惠共赢的局面，因为讨好的现有的租客，却可能苦了房东们以及未来的租客，因为以下三个主要原因：


· 租金管制使得房源更加稀缺，因为开发商们可能兴趣缺缺；


· 房东们对于租要入住的新租客收入水准、信用等等要求更高，以免遇到不良租客还赶不走；


· 租金管制使得房屋资源的分配随机而失去市场机制，例如小孩离开之后父母却还继续保有三房一厅，因为继续待着租金才会便宜。


城市区划保障现在居民阻挡未来发展


如果说租金管制政策嘉惠现有居民，却反而牺牲的未来可能居民的利益，那么都市区划可能也不相上下。


就如同希尔维亚写于2020年底的文章「城市已死？ — — 如何投资后疫情逃离都市潮」，事后去看疫情后的房价趋势，当时的预言竟是一语成谶。而在那篇文章中，笔者也谈到了都市「区划」(zoning)的演变以及对房产投资的重要性。例如纽约长岛市(Long Island City) 虽然地理位置极佳，地铁进入曼哈顿中城就1–2站约十分钟不到，但长久以来都是被划为工业区，也因此发展有限。自从2001年区划委员会批准特定区域可以住商混合之后，长岛市就借着靠近曼哈顿中城的地利之便一跃飞天，房价可是翻了几翻，要是持有土地被建商收购或者共同开发那更是美金印钞机等级的发展，随便入袋个千万美金都不为过。