买不同的房产类型的交易程序有什么不同

在美国购买房地产，在大部分的州其实程序都不算复杂，通常不外乎是五大步骤：1. 看房、2. 签约、3. 贷款、4. 调查产权、5. 过户。不过在人口多、规范复杂的大城市，却有比较不同的各种房产类型，也因此交易流程有些许不同。以下笔者针对常见的几种房产类型，各种房产的特色以及交易流程差异，做比较以及说明。

·       一至三家庭住宅房屋(House)：

可说是北美地区处处最常见的一种房产类型，主要是作为一般居住之用，但也有少数特定职业可以用来做开业用的住宅(home office)。有可能是好几间房子某种程度连在一起的连排房屋(town house)，或者是每一栋之间完全分开的类型(single house)。这边也许有读者留意到，这样的房屋好像不包括四个家庭以上的住宅，这是因为通常四家庭以上的住宅会被归纳为商业投资用途，因此会在商业类别那里另外说明。

这样的房产通常还会带有一些前庭后院，买房产的时候除了买房屋本身以外也包含买地，有的时候在比较宽敞的地区甚至买的地能包含好几英亩(acre)，几乎是好几个足球长的大小了。笔者认识有老美提到小时候在自家后院露营，估计就是像这样的大后院，有时候带有私人的泳池已经属于标配，甚至私家森林植物园湖泊都不在话下。

這種家庭住宅由於往往帶有土地，也因此地界、房屋本身的違規情況也成為一個主要的問題。在買賣過程當中，也需要特別留意在產權調查中的土地測量圖(Land Survey or Survey)，通常在測量圖上面會體現這棟房屋的外觀構造、以及跟各方交壤之處是否有越界情況，尤其如果在跟鄰居交界處有不貼合地界的圍欄、牆等構造，往往會影響到土地的使用，而且甚至有可能因為「時效取得」(adverse possession)的關係，非常可能「牆圍久了就是你的」，因而造成與鄰居之間的土地糾紛。也因此，在第四個步驟「產權調查」階段有可能需要預留一點時間，免得萬一查出來有狀況需要處理，結果卻因為前後時間沒規劃好卡死而導致不好的結果。


·       康斗公寓(Condominium)：

康斗公寓(condominium)也是一種常見的地產類型，大部分時候康斗公寓外型內部都像是出租公寓一樣，差別只在於康斗公寓各個單位的產權屬於各屋主，因此各個單位是拿來賣的，而不像公寓大樓(apartment building)是用來出租的。有一些地方的康斗甚至長的不像是大廈，而是連排房屋的康斗類型，因此康斗的特色並不在結構，而是在法律上來說各單位擁有各自的產權，但是又跟其他單位的業主共同持有一些公共區域的股份，公共區域包括大廈裡面的電梯、屋頂、洗衣房等等，即使在連排房屋也可能有公共游泳池、花園、球場等等共有區域。

康斗公寓在過戶交易當中，比較特殊的是往往康斗的管委會有「優先購買權」(right of first refusal)。這個優先購買權的由來，主要是因為業主們共享一些公共區域，因此總是不希望這個大樓裡面的單位被賤賣而影響其他單位的房產價值，因此如果大樓管委會覺得某個屋主把單位賣得太低價，那就可以行使「優先購買權」，用一樣的價格買下該單位，不過實際在說這種情況很少見，因為要行使優先購買權必須管委會要有錢來買，因此除非真的過於賤賣，一般大樓管委會是不會這樣做的。這個行使優先購買權的時間，一般是在第三步驟「貸款」之後，在產權調查時買家跟賣家就會通知管委會有這個買賣交易即將發生，大樓管委會就可以據此決定是不是要行使「優先購買權」，而通常大樓的管委會可能有大約一個月的時間決定，因此在購買康斗的時候，也需要在安排時程上面注意這點。

·       共有公寓(Co-Op, Cooperative)：

共有公寓(Housing Cooperative or Cooperative)是一種共同治理的房產持有模式，一個大樓由一個公司持有，然後每個單位的居住者就是這個公司的股東，股東們向公司「承租」各單位，可以說既是租客又是屋主。這樣的持有方式讓公寓裏面的住戶，往往對於大樓的共同事務有比較多的話語權，但相對來說各別單位的持有者的自由程度也較低，往往會覺得凡事都會遭到大樓管委會掣肘。

由於共有公寓的管理委員會就像是公司的董事會或者股東會，因此對於公司(也就是大樓)的共同事務有許多權力，包含一個非常重要的權力：審核要進入的新住戶(通常就是買家)，這個「管委會審核新買家」的程序通常發生在貸款之後，就像康斗一樣，在第三步驟「貸款」之後，買家跟賣家就會提交文件申請讓買家進入「公司」成為新股東，大樓管委會於是會審核資料甚至安排「面試」(interview)，來決定是否要接納這位新「股東」。由於涉及到這個人將成為大家未來的鄰居，因此這種Coop的面試並不只是看收入、價錢這些硬條件而已，也看這個新買家是不是有眼緣、是不是麻煩人物、未來大家能否成為好鄰居等等。

由於Coop管委會權力巨大，面試後批准與否完全不需要給理由，也因此在過去有被詬病這樣的面試方式其實助長了「種族隔離」，因為有些管委會擺明就是拒「非我族類」。例如有些紐約市曼哈頓的知名豪華公寓，一看公寓名單都是一片星光燦爛，不是好萊塢明星就是知名政商人士，有些公寓在紀錄上擺明就是只接受白人，這可說是Coop公寓的黑歷史。正因為有這個「面試」審核的過程，所以如果購買Coop的話，就需要預留這個時間，以免搬家時措手不及。

·       商業樓：

商業樓其實是所有投資類型房產的總稱，實際上則類型變化多端，包括整棟樓拿來出租的公寓大樓，未來可以開發的空地、店鋪、辦公大樓等各種型態不一而足，因此較難歸納出公式。不過參與商業樓盤投資者，也通常是比較有資力以及經驗的地產投資人，在此筆者就不贅言了。