华人房东称纽约州新房屋法未解决关键问题

最近，纽约州通过了一项新的预算案，州长和立法者庆祝他们通过了一项旨在“同时保护房东和房客”的法案，明确规定了“擅自占屋者不属于租户”（A9772/S8996）和“正当理由驱逐法”（Good Cause Eviction）。

然而，纽约的华人小房东们认为，尽管前一个法案确实保护了空置房屋的房东，但并未解决他们面临的“租霸”问题。同时，他们也需要注意以往认为与自己无关的“正当理由驱逐法”，因为该法案中的“10 units”并非指“10户”。加上土库合法化的因素，一个由2至3个家庭共用的房屋可能接近或超过10个单位，从而受到租金稳定法的限制，不再能随意涨租。

未解决房东面临的紧急情况 根据州法，定义“未经房主允许而滞留在房产中的人”为“屋霸”（squatter），而非“租客”，因此“不享受州府对租客权益的保护”。即使住满30天以上，房主也可以无需法庭程序而驱逐他们。

华人房东们对此表示欢迎，但认为这并未解决小房东当前面临的紧急情况。

“这是好事，我们的父母教导我们：‘那不是你的，你就不能碰，连碰都不可以’。”90岁的华人房东邱老太太的女儿Michelle说道。他们家的房子被吉普赛租霸霸占，无法驱赶，已经近一年未收到房租。“这项法案不适用于我们的情况。”

另一位华人房东李先生表示：“这种‘屋霸’是非法侵占者，与我们传统意义上的‘租霸’完全不同，在我们周围这种情况很少见。”

“纽约小房东”组织创始人何德邻此前曾表示，“华人房东遇到屋霸（squatter）的比例不到十分之一。”

华人小房东谭莹莹告诉本报，纽约州的新法“根本未解决小房东的问题”，因为对于只交了一个月房租后再也不交、也不搬走的“租霸”，法律并不视其为屋霸。

“法律中明确规定，如果之前曾交过房租但现在不再交，这并不算屋霸，因此这是两种不同的情况。”她说，“对于租霸问题，我们必须依靠法庭解决。”

谭莹莹表示，如果纽约州和纽约市真的想要帮助小房东，需要采取两项措施。

“首先，在州内，需要规定法庭处理案件的时间；其次，在市内，市议会需要为小房东提供法律援助，并限制房客的法律服务，比如规定不能频繁更换律师，不能无限期延迟法庭开庭，以及规定在非付款案件中，房客必须先支付房租才能继续审理等。目前这种情况是在浪费法律资源，一个案件可能要拖几年才能有结果。”谭莹莹坦言道。

布鲁克林华裔州参议员曲怡文提议，要求加速房屋法庭审理速度，并规定四个月内结案。谭莹莹对此表示欢迎。

“总的来说，我们对这个概念持欢迎态度。”她说，“但是要使法案生效并不容易；此外，‘四个月’的计算从何时开始？‘不交房租’（non-payment）和‘合约到期’（holdover）案件的处理时间不同。”

小房东需注意“正当理由驱逐法” 除了上述法案外，纽约州还通过了“正当理由驱逐法”。以前，这个法案通常不被小房东重视，因为其限制适用于拥有“10个单位”以上的房东，要求房租上涨不得超过10%，似乎与小房东无关。

然而，谭莹莹提醒说，她了解的一个案例证明，“单位”指的是“屋子”，而不是“户”。

“我知道一个福州人，他有三个家庭的住房，然后他把一个房间分割成了3至4间出租。他遇到了两个租霸，但法官在审理时表示‘你现在有不同的单元，每个家庭都有3至4个单元，你需要将你的CO（房屋占用证）改成‘稳定租金房’，然后才能提起驱逐诉讼⋯⋯’。”

谭莹莹还指出，此次预算还允许“地下室合法出租”，这使得华人房东需要更加关注“出租单位的数量”。

“地下室主要位于布朗克斯、皇后区和布鲁克林，地下室的合法化对小房东来说是利弊并存的。好处是可以提供更多的住房，增加房东的收入。”她说，“但不利之处在于房屋保险费用可能会上涨；此外，根据‘正当理由驱逐法’，地下室也必须计入，三个家庭房屋加上地下室就等于12个单位了，自动被归类为受法律管制的‘正当理由驱逐法’（无法随意提高租金）。另外，地税是否也会增加呢？”