公寓售价仅一万美元仍无人问津？一项法律让这州业主陷入绝境

佛罗里达州的公寓业主们正逐渐意识到一个残酷的新现实：他们的房子几乎已经毫无价值可言。全州各地的卖家都急于脱手，纷纷将售价大幅下调至仅10000美元，但仍无人问津。

来自佛罗里达州的房地产专家卡特琳•普菲岑雷特（Katrin Pfizenreiter）对《每日邮报》表示，对于许多业主而言，维修费用超过10万美元、业主协会费用（2025年平均每月135美元）大幅增加，以及大量待售房源充斥市场却无人问津，已成为普遍现象。更糟糕的是，数百栋房屋已被大型抵押贷款机构列入“黑名单”，这意味着购房者甚至无法获得贷款来购买这些房屋。

这场危机的规模极其巨大。佛罗里达州超过一半的公寓楼如今已建成超过30年，数以百万计的公寓楼因此受到了比“Surfside事件”之后更为严格的监管约束。在某些情况下，房价似乎已经大幅下跌。在Zillow网站上，《每日邮报》发现佛罗里达州有数十处房产标价在四位数左右，包括独立地块、高层建筑以及多单元建筑等各类房产。有些房产已经在市场上滞销了将近一年，价格不断下调，甚至还会赠送家具——但依然无人问津。

在距离迈阿密约57英里的博因顿海滩市，一个高尔夫球场综合区域内的一些房产目前的售价极低。有一套公寓建于1982年，有两间卧室和1712平方英尺的居住面积，现以6000美元的价格挂牌出售。而相邻的一套公寓则是在一年前建造的，内部装修升级为现代风格，售价为18000美元，拥有1388平方英尺的使用空间，并且配备齐全的家具。

相比之下，一些更为现代化的建筑群中的设施（比如迈阿密新开发的布里克尔区和市中心区域的设施）则不受“Surfside事件”相关规定的约束。《每日邮报》发现，这些设施的造价最高可达40万美元，而博因顿海滩的房产所提供的空间却只有其一半大小。

安全法引爆维修费用：业主面临数万美元账单

全州范围内的房屋安全问题，是由2021年导致98人丧生的Surfside公寓楼倒塌事故后出台的一项严格的新安全法所引发的。该法要求老旧建筑接受检查并承担大规模维修费用。符合规定标准的老旧建筑现在必须接受强制性的结构“里程碑式检查”，并要为未来的维修工作预留充足的资金储备，从而终结了多年来资金不足的维护状况。

对于许多业主来说，经济上的冲击是相当严重的。普菲岑雷特表示：“对于任何人来说，获得2万美元、5万美元、10万美元的补贴都会是个不小的负担。而真正令人痛心的是，这种负担对那些依靠固定收入生活的人来说尤为沉重。比如，那些一次性付清房款购买公寓的退休人员原本以为自己已经无忧无虑了，结果却收到了一笔数额高达五位数或六位数的账单，而他们根本无法做好相应的预算准备。”

这些特别费用加上不断上涨的保险费，使得每月的支出远远超出了许多居民的承受能力。因此，业主会费大幅上涨，有些业主发现自己的费用短短几年内就翻了一番甚至两番。保险反而让情况变得更糟，尤其是对于那些老旧的沿海建筑而言，其保险费用大幅上涨，或者根本无法获得保险保障。随着成本的上升，购房者开始退缩，而在一些地区，公寓的售价已经下跌了20%至40%。

这场危机的核心问题已经悄然存在了数十年：设备维护工作长期未得到及时进行。“这实际上就是数学问题，而这个问题可能已经隐匿了40年之久。”普菲岑雷特解释道。那些曾经将费用人为压低的协会往往未能预留出足够的资金用于重大维修。现在，这些账单都集中到期了——而且由于通货膨胀，费用也大幅上涨。原本可以在数十年间逐步摊销的费用，如今却变成了业主们需要一次性支付的巨额款项。

受此影响而陷入困境的建筑数量极为庞大。如今，佛罗里达州各地有数以万计的公寓楼需要进行检查、维修或进行储备评估，这给工程师和承包商带来了巨大的工作压力。与此同时，超过1400栋房屋已被标记为不符合常规抵押贷款的条件，这实际上将大量潜在买家拒之门外，并进一步加剧了销售停滞的局面。

警示全美：老化住房与保险危机可能蔓延

但专家们警告称，这并非仅仅是佛罗里达州的问题。“目前在佛罗里达州所发生的事情……已不再仅仅是佛罗里达州的问题了，”普菲岑雷特说道，“全美的住房存量正在老化……这种情况在任何地方都有可能发生。”

艾莉桑德拉•斯蒂弗曼（Alexandra Stiverman）是艾辛格律师事务所的合伙人，她向本网站表示：“其他沿海地区市场，如加州、纽约州以及东北部的部分地区，也存在老旧的公寓楼库存，同时面临着因气候变化而增加的保险压力以及自然天气事件的影响。随着这些州的监管机构更加注重建筑安全和储备资金的建设，我们可能会看到类似的金融冲击，不过其程度或许不会像佛罗里达州目前所经历的那样突然和严重。”

对于购房者而言，这场危机正在改变房产评估的方式。仅仅进行外观上的修缮已不足以满足需求。如今，人们开始关注房产的结构性要素，比如屋顶的使用年限、储备资金、检查历史以及保险覆盖范围等。“如果你拥有一套公寓……或者是一栋建于1985年之前的住宅，而你之前从未认真思考过房屋内部的具体情况，那你现在就应该好好想想了。”普菲岑雷特提醒道。

贷款发放方以及奥利克希集团创始人奥利弗•奥利克希（Oliver Olickhi）表示，这一问题只会愈发严重。“每过一年，每套公寓的状况就会变得更糟一些。而且随着房产年份的增长，其维护成本也会越来越高。每次遭遇重大飓风——比如屋顶或阳台需要更换，或者出现结构问题时——都会让业主在经济上遭受损失。”他在《美国抵押贷款专业人士》杂志上这样说道。

贷款方也注意到了这一情况。那些无法获得足够保险保障或无法证明自身财务稳定的建筑项目，越来越难以获得贷款，从而进一步减少了购房者的数量。其结果是，维护良好的房产与那些隐藏着风险、价值迅速缩水的房产之间出现了越来越大的差距。这类受损房产的吸引力正在逐渐减弱，而那些维护良好的房产则仍保持着较高的市场价值。

普菲岑雷特解释道：“较新的公寓保值情况要好得多；购房者对此更有信心。但事情是这样的：即便那些严格来说并未受到苏福迪事件后相关规定影响的较老建筑，比如那些一、两层（其高度未达到三层及以上标准）的建筑，也还是受到了这种影响。我称之为‘光环效应’。目前所有买家都感到非常紧张，这种紧张情绪反映在我们收到的出价以及房产的待售时间上。即便你的房产并非必须按照相关法律要求进行改造，但买家还是会以同样的谨慎态度来看待它，如果是老旧房产的话。”

在很多方面，佛罗里达州恰好是这些压力首次集中爆发的起点。“你应当将其视为一个警示信号，并从中吸取教训，”普菲岑雷特说道，“因为这种情况还会在其他地方出现。”目前，该州的公寓市场清晰地展现了这样一个现象：老旧建筑、不断上涨的费用以及长期未进行的维护工作最终与现实碰撞在一起，导致成千上万的业主被困在他们既无力维持又难以出售的房子里。

为了缓解这一危机，去年州长罗恩•德桑蒂斯在佛罗里达州的预算中提议拨款超过6亿美元用于相关项目，旨在降低房主的保险费用。州参议员们在秋季还提出了更多相关法案，旨在降低这些成本。但奥利克希表示，政府需要采取更多措施来应对这一危机——进而缓解佛罗里达州房地产市场中卖方和买方所面临的部分难题。“我认为从政府的角度来看，他们需要加大投入。他们需要挺身而出，采取一些临时措施来解决问题，”他说道，“但不幸的是，我认为这种情况在短期内不太可能发生。归根结底，佛罗里达州拥有一个价值数万亿美元的房地产市场。该州的许多沿海房产都配有大量公寓单元。他们肯定得采取些措施了。要是再有一场像飓风‘艾尔玛’那样的强飓风袭击像迈阿密或劳德代尔堡这样的大城市，那成本方面的情况就更难预料了。”

文章来源：公众号—北美华人视界