同一套房子被卖给了两个不同的人：到底算谁的？

意大利《华人街》消息：同一套房子卖给两个人，谁的权利优先？
如果房主恶意将同一处房产出售给两名不同的买家，法律究竟保护谁？答案并不取决于“谁先签合同”，而是谁先完成不动产登记（转录）。未能取得房屋的一方，原则上只能请求赔偿损失。
签署购房公证（过户）本应是人生中的喜事，但在极端情况下，也可能演变成噩梦。设想这样一种情形：房主出于恶意，先将房屋卖给甲，次日又以更高价格卖给乙。这种行为在法律上被称为不动产的双重转让。那么问题来了：究竟谁能成为合法房主？


意大利法律采用合意主义原则（《民法典》第1376条），即：
只要买卖双方意思表示真实一致，在合同签署之时，所有权即已转移，而不是在付款或交房时。
从理论上看，卖方在第一次出售后已不再是房主，第二次出售本应无效。
但为了保障不动产交易的安全性和可预期性，法律赋予了“登记公示制度”决定性作用。《民法典》第2644条明确规定：
在同一房产的多个买受人之间，以最先完成不动产登记（trascrizione）者优先，不论合同签署先后。
举例说明：
3月1日，卖方将房屋卖给甲；
3月2日，同一卖方又将房屋卖给乙；
乙不知情，当天下午即完成登记；
甲直到3月3日才登记。
结果：乙成为合法房主，尽管他是第二个签约的人。


卖方在这种情况下始终要承担法律责任。
对于第一个买家（甲）而言，卖方构成了合同违约：
违反了转移所有权的义务；
也违反了不实施损害买受人权益行为的义务。
这是直接的合同责任。甲有权要求卖方赔偿损失，诉讼时效为10年。
即便只是签署了购房意向书或预合同（compromesso），卖方转卖给第三人，同样构成违约（最高法院判例：2016年10月7日，第20251号）。


关键在于：善意还是恶意。
1️⃣ 第二个买家是善意的
如果乙在登记时并不知晓此前的出售，且不存在过失，则属于善意第三人。
法律保护其对不动产登记簿的信赖：
乙保有房屋所有权；
甲不能向乙主张任何权利，包括房屋和赔偿。
2️⃣ 第二个买家是恶意的
如果乙明知房屋已售给甲，仍与卖方合谋抢先登记，意图损害甲的权益，则构成恶意行为。


乙与甲之间不存在合同关系，因此其责任属于侵权责任（《民法典》第2043条）。
成立条件包括：
明知前一买卖存在；
有意协助卖方违约；
参与或配合欺诈行为。
在这种情况下，卖方与恶意第二买家需对甲承担连带赔偿责任。
甲可向其中任何一方主张全额赔偿。
针对乙的侵权索赔，诉讼时效为5年。


通常不能。
即便第二买家恶意，因其登记有效，房屋所有权仍归其所有。
第一买家的救济手段主要是金钱赔偿，而非物权返还。
可主张的损失包括：
已支付的房款；
公证费、税费等交易成本；
因房价上涨导致的机会损失。


理论上可以提起撤销权之诉（azione revocatoria，民法典第2901条），请求法院认定第二次出售对自己无效。
但这是极其困难的一条路，需证明：
不仅是“知情”；
而是卖方与第二买家事先串通、蓄意欺诈，目的是逃避对甲的赔偿责任。
司法实践对此证明标准极高（罗马法院，2017年6月30日，第13277号）。
一旦成功，甲才有可能重新登记并取得房屋。


有一定责任。
登记制度是公开的，目的是鼓励交易安全。《民法典》第1227条规定，若损害因受害人自身过失扩大，应相应减轻他人责任。
如果甲能在第一时间完成登记，就能彻底阻断欺诈行为。
正因其登记迟延的疏忽，法律通常只给予赔偿，而不支持返还房屋。


目前最有效的防范工具是公证人托管账户制度，由《竞争法》（2017年第124号法）引入。
操作方式：
购房款不直接支付给卖方；
而是存入公证人名下的专用托管账户；
公证人完成登记并确认无其他不利登记后，才将款项划给卖方。
这一机制几乎彻底消除了双重出售的风险，是目前最安全的购房保障方式之一。

——华人街网站 alexzou编译 消息来源：laleggepertutti.it 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。