租客不付物业费，物业管理员找谁要钱？

意大利《华人街》消息：房客不交物业费：物业管理员该向谁追讨？
当房客拖欠物业费时，物业管理员只能向房东追讨。
下面我们来看看原因，以及在什么条件下，管理员可以把催缴费用计入欠费人名下。

在公寓楼里出租住房是很常见的情况，大多数时候一切运转正常。但一旦物业费无人缴纳，欠费问题就会引发困惑甚至矛盾。这时，一个问题自然浮现：
? 如果房客不交物业费，物业管理员应该找谁？
答案建立在一个区分房东与房客法律责任的基本原则之上。理解这一点，对于正确处理问题、避免不必要的麻烦至关重要。


谁在法律上有义务缴纳物业费？
要弄清催缴对象，首先必须明确：
依法必须向物业缴费的人，只有一个——业主（房东）。
也就是说，只有公寓的所有权人，或者对房产享有其他物权的人（如用益权人），才是法律意义上的“业主（condomino）”，必须向物业缴纳费用。这一义务与不动产所有权直接绑定，并体现在不动产登记中（最高法院民事判决，第六庭，2022年10月19日，第30877号）。
租客/房客（法律术语为“承租人”）并不是业主。
他与房东之间的关系，源自一份私人租赁合同，而物业作为管理主体，并不是该合同的一方。因此：
租客承担物业费的义务，仅对房东有效，本质上是报销或代付；
租客从不直接对物业构成付款义务（罗马法院，2024年4月8日，第7680号判决）。
可以这样理解：
物业就像一个只对“会员”收费的俱乐部，而会员只有房东。房客只是房东带来的“客人”。如果客人在俱乐部消费却没付款，俱乐部只会向会员追讨，而不会直接找客人。

物业管理员需要先联系租客吗？
既然物业的唯一债务人是房东，那么物业管理员不仅没有义务联系租客，事实上也不应该这么做。
管理员的授权与法律关系，仅存在于其与业主之间。所有与物业管理相关的事项——包括欠费提醒、催缴通知、法律行动——都必须直接针对房东。


司法实践对此非常明确：
管理员与租客之间不存在任何直接法律关系。例如，业主大会的会议通知只发送给房东，由房东自行决定是否告知租客（罗马法院，2024年4月8日，第7680号判决）。
既然如此，在追讨欠费时，更不可能绕过房东，直接向租客采取行动。
如果管理员直接向租客申请支付令（法院催缴令），法院将认定该行为违法无效，因为租客对物业没有直接付款义务。


如果租约约定租客直接向物业缴费呢？
实践中确实很常见：
租赁合同中约定，由租客直接把物业费交给物业管理员，以图方便。


但需要特别注意的是：
? 这种约定只在房东与房客之间有效，对物业不具法律约束力。
在法律上，这种协议不能对抗第三方（即物业）。因此：
即便存在此类约定；
一旦房客停止付款；
物业管理员仍必须向房东追讨欠款；
房东之后再根据租约，向违约的房客追偿。
打个比方：
你对债权人说：“钱不用我付，我朋友会替我付。”
如果你朋友没付，债权人只会回来找你，因为债务人从头到尾都是你。你和朋友之间的约定，与债权人无关。

催缴费用可以算到欠费人头上吗？
当某位业主拖欠物业费时，管理员必须采取行动，这通常会产生一些成本，例如：
挂号信
PEC认证电子邮件
行政管理费用等
问题是：这些催缴费用，能否只向欠费业主收取？
原则上，物业费用应按产权份额（千分比）由全体业主分摊（《民法典》第1123条）。
但如果把因个人违约产生的费用分摊给所有人，显然不公平。
因此，司法实践允许在特定条件下，将这些费用直接计入欠费业主名下，以避免其他业主“不当得利”（最高法院第二民事庭，2019年5月10日，第12573号判决）。


但要注意：
? 管理员并没有自动、单方面加收这些费用的权力，必须有合法依据。
在什么条件下可以向欠费业主计入催缴费用？
要合法地将催缴费用（如挂号信、PEC等）计入欠费业主名下，必须符合以下至少一项条件：


1️⃣ 物业规约有明确规定
如果物业规约，尤其是契约性规约，明确写明：
“追讨欠费产生的费用由欠费业主承担”
那么该费用的计入是完全合法的。


2️⃣ 业主大会作出决议
业主大会可以依法表决，通过一项普遍适用的规则，规定：
所有因拖欠物业费产生的费用（催缴、律师费等），由责任业主自行承担。


3️⃣ 在年度账目中列明并经大会批准
管理员可将催缴费用作为个人费用，列入年度结算账目中，专门记在欠费业主名下。
一旦该账目被业主大会批准，该费用即成为可依法追讨的债务（蒙扎法院，2018年第2526号判决）。

小结
物业管理员只能向房东追讨物业费，不能直接找租客；
租客是否支付物业费，属于其与房东之间的私下关系；
即便租约约定租客直接缴费，也不影响物业向房东主张权利；
催缴费用只有在规约、大会决议或账目批准的情况下，才能合法计入欠费业主名下；
否则，管理员的单方面加收行为，可能被成功质疑和撤销。
? 对房东而言，务必密切关注房客是否履行合同；
? 对房客而言，切勿误以为“不交物业费只影响房东”，后果最终仍会追溯到自己。


——华人街网站 alexzou编译 消息来源：laleggepertutti.it 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。