公寓渗水问题：我可以自行维修并要求物业报销费用吗？

意大利《华人街》2025年4月1日消息：公寓渗水问题：业主能否自行维修并向物业申请费用报销？



核心问题
当公寓公共区域（如屋顶或天台）渗水导致业主家中出现霉菌、墙体剥落等问题时，业主能否先自行维修再向物业申请费用报销？根据意大利《民法典》第1134条，在紧急情况下，业主确实拥有这一权利，但需满足严格的法律条件。


关键法律要点解析
1. 自行维修的合法性前提
一般原则：公寓公共区域的维修责任属于物业管理者（amministratore）和业主大会，个人未经授权不得擅自处理（否则费用自担）。
例外情形：若渗水问题已多次紧急报修但物业未采取行动，且延迟维修会导致损害扩大或安全隐患（如结构损坏、电路短路、健康威胁），业主可援引《民法典》第1134条自行介入。
举证责任：业主需证明“紧急性”和“物业不作为”，例如通过时间戳照片、书面沟通记录（邮件/PEC/挂号信）等。


2. “紧急性”的司法认定标准
法院判例（如最高法院2023年第29336号判决）明确，“紧急性”需满足以下条件：
客观性：损害持续恶化且无法等待业主大会冗长决策程序；
后果严重性：可能导致结构坍塌、电器故障、霉菌扩散或居住功能丧失；
非主观判断：轻微渗水或仅影响美观的情况不构成紧急。

3. 物业的法律责任
根据《民法典》第2051条，物业作为公共区域的“保管人”，须对因维护不当导致的损害承担无过错责任。典型判例包括：
屋顶渗水引发业主家中财产损失（特里尼法院2019年第819号判决）；
长期未修复的管道问题导致墙体霉变（佛罗伦萨法院2023年第1024号判决）。


4. 维修前的必备步骤
证据固化：拍摄渗水区域、受损物品及时间线记录；
专业评估：聘请工程师或验房师出具报告，明确渗水源和紧急性；
最后通牒：通过PEC或挂号信向物业发送正式催告，限定48小时内响应，否则将自行维修并索赔。


5. 费用报销流程与争议解决
材料提交：维修后向物业提交完整档案（发票、付款凭证、维修前后对比证据）；
拒付应对：若物业拒绝，可先尝试调解，必要时提起诉讼；
费用限制：仅报销必要紧急维修费用（如防水工程），不包括内部装修等非紧急项目。
实务建议
保险核查：检查物业整体保险（polizza globale fabbricati）或个人房屋保险是否覆盖此类损失。
风险提示：自行维修需遵循“合理谨慎”原则，避免过度支出（如选用高档材料），否则可能被拒赔。

结论：法律为业主提供了紧急情况下的自救途径，但成功索赔依赖于严谨的证据链和程序合规性。建议在行动前咨询专业律师，确保每一步骤符合司法要求。


——华人街网站 alexzou编译 消息参考：leggepertutti.it网，此篇图文报道只按原新闻网站对此事件的说法编译，并不代表译者和本网站观点。未经允许，请勿转载。