租的房子哪些维修等费用是租客需要支付的，哪些是房东负责 ...

意大利《华人街》2025年3月消息：租客需要承担哪些维修费用？普通维护由租客负责，重大维修由房东承担——如何避免纠纷？

如果你是租客，你可能会遇到以下问题：水龙头坏了、电路需要重新布线、或者燃气热水器需要年度维护……这些维修费用该由谁支付？


这个问题的答案并不总是显而易见，因为意大利法律并没有对房东和租客各自的责任进行详细、具体的规定。法律仅提供了一般性指导：普通维护（由租客负责），重大维修（由房东负责）。那么，哪些维修属于普通维护，哪些属于重大维修呢？


通过分析法院的相关判例，我们可以更清楚地了解租客需要承担哪些维修费用。下面，我们将结合具体案例，用清晰简单的方式解释这一问题，帮助你在租房过程中避免不必要的争议。


房东与租客的维修费用分摊规则
一般而言，租赁房屋的维修费用遵循以下原则：
租客支付普通维护费用（即因日常使用导致的维修费用）。意大利最高法院裁定，这些费用不包括涉及建筑结构的工程（例如拆除墙壁、地板或墙砖的更换等）。
房东负责重大维修费用（即因老化、突发事故或结构性问题而需要的维修），例如房屋改造、修缮等。


相关法律依据：
《意大利民法典》第1576条：房东有义务进行必要的维修，除非是普通维护费用，后者应由租客承担。
《意大利民法典》第1609条：租客需承担因正常使用而产生的维护费用，而因老化或不可抗力（如地震、洪水等）导致的损坏，则应由房东负责。


什么是“普通维护”？租客应承担哪些费用？
普通维护（或称日常维护）指的是成本较低、操作简单的维修，这些维修通常是由于房屋的日常使用造成的。普通维护的特点是：
维修费用相对较低，且需定期进行；
通常不涉及房屋结构性改动；
旨在保持房屋及其设备的正常使用状态。


租客需承担的普通维护费用（举例）：
✅ 因使用损坏的部件维修或更换：
门把手、锁芯损坏；
漏水的水龙头；
破损的玻璃（若非外部因素导致）；
出现故障的插座、开关；
花洒软管或水槽软管损坏；
窗帘、百叶窗损坏（若非因极端天气造成）；
堵塞的下水道（若非因管道结构问题导致）。


✅ 室内设施的日常维护：
燃气热水器维护及年度烟道检查（法律规定的强制性维护）；
疏通下水道（如果非公共部分）；
轻微的电路或管道维修（如更换开关、水箱浮球等）。


✅ 墙面粉刷：
如果租客想改变墙面颜色或因日常使用导致墙面脏污，需要自行承担粉刷费用。


✅ 公共区域相关费用（若为独立房屋，租客不需承担）：
公共区域的清洁费用；
电梯的日常维护及使用费用；
水、电、暖气、空调的正常使用费用。


什么是“重大维修”？房东需承担哪些费用？
相较于普通维护，重大维修通常涉及高昂的维修成本，并且对房屋结构或主要设施进行更新。这些维修不是因租客的日常使用导致的，而是由于：
老化（使用多年后的自然损耗）；
突发事件（如地震、洪水、火灾等不可抗力）；
建筑本身的结构性缺陷。


重大维修通常指的是房屋整体性改造，包括结构维修、主要设施更换等。


房东需承担的重大维修费用（举例）：
✅ 房屋结构修缮：
屋顶或外墙翻新；
外窗、外门更换；
房屋结构加固（如修复裂缝、加固墙体）；
楼梯或坡道改造；
地板翻新（如需更换基础层）。


✅ 重要设施维修：
电路、管道或暖气系统的更换；
热水器更换（若非因租客使用不当导致）；
电梯的大修或更换；
符合安全标准的设施升级（如燃气管道更新、电路安全改造等）。

租房合同是否可以改变维修费用的分配？
租房合同可以对费用分配进行调整，但不能强制租客承担房东的责任。具体规则如下：


房东可以承担额外的普通维护费用，以减轻租客的经济负担；


租房合同不能要求租客支付重大维修费用（否则无效）。


此外，根据意大利法院的判例，房东可以要求租客补偿不动产税（IMU）和支付垃圾税（TARI），但这必须在合同中明确写明，并且不会影响房东在税务上的义务。


如果房东不进行必要的维修怎么办？
如果房东未履行重大维修义务，租客不能以此为由拒绝支付租金（Torre Annunziata法院，2024年第914号判决）。但租客可以采取以下措施：


✅ 向法院申请：
要求房东尽快进行维修；
获得法院授权，自行维修并要求房东报销费用；
要求减少租金（根据损坏程度调整）；
解除租赁合同（若房屋因损坏严重影响正常居住）。


实用案例分析
? 案例 1：窗帘拉绳断裂 —— 租客负责（普通维护）
? 案例 2：热水器因生产缺陷损坏 —— 房东负责（重大维修）
? 案例 3：水槽因水垢堵塞 —— 租客负责（日常维护）
? 案例 4：屋顶漏水 —— 房东负责（重大维修）
? 案例 5：租客必须进行燃气热水器年度检查 —— 租客负责（法律要求的日常维护）


结论：在租赁关系中，租客主要负责日常使用导致的小型维修，而房东则需承担因老化或突发事件引起的重大维修。清楚责任划分可以避免不必要的争议，让租赁更加顺畅和公平。


——华人街网站 alexzou编译 消息参考：leggepertutti.it网，此篇图文报道只按原新闻网站对此事件的说法编译，并不代表译者和本网站观点。未经允许，请勿转载。